导致瑞典首相被弹劾的市场化房租到底是怎么一回事？

请点击上方蓝色“北欧模式”关注本公众号！

瑞典首相勒文在3周前被议会弹劾了，不过很快又重新当选了，然后还宣布了新的政府的部长人选，跟以前的团队几乎一模一样。唯一和被弹劾前不一样的就是为了在议会投票中帮助勒文而辞职的农业部长Jennie Nilsson（勒文被罢免后或将再次当选首相？议会将在明天投票）并没有回到部长一职。农业部长这个职务现在被商贸部长Ibrahim Baylan给兼了。这一圈折腾之后，很多人都困惑了：“当初到底是为啥弹劾的首相来着？”

嗯，最初导致勒文被弹劾的原因是所谓的“市场化房租”问题。原本支持勒文的左派党表示坚决不能支持市场化的房租，因此就突然倒戈了。因为左派党的倒戈，议会中反对勒文的席位一下子就多于支持勒文的了。瑞典民主党利用这个局势发起了对勒文的弹劾，勒文便下台了。下台之后勒文宣布不再推行市场化房租了，左派党就又重新支持勒文了，于是勒文也就重新当选首相了（勒文重新当选瑞典首相！中间党将何去何从？）。

话说现在新冠疫情席卷全世界，瑞典在新冠疫情之中死亡人数超过了1.4万。新冠调查组也对瑞典的抗疫工作提出了严厉的批判（瑞典新冠调查组对政府抗疫提出批判，然后呢？）。一些读者就问小编了：“北欧模式能不能讲讲这个市场化房租到底是怎么一回事啊？难道这事对瑞典人来说比性命攸关的抗疫工作还要重要？”

要讲市场化房租，还得从一开始为什么会出现房租管制讲起。这一切得追溯到1939年第二次世界大战的爆发。当年因为战争的原因导致了建材价格飞涨、劳动力紧缺，融资困难，欧洲各地的新房建造都几乎停滞。新房建造停滞逐渐导致了住房缺乏，很多城市就出现了住房紧缺。1942年1月20日，纳粹德国举行了万湖会议，确定了臭名昭著的“犹太人问题的最终解决方案”。随着纳粹德国的势如破竹，瑞典很多城市的房租也一起高歌猛进。瑞典政府认为房租的持续上涨会导致严重的经济和社会问题，于是就在1942年6月19日出台了瑞典第一部房租管制法。

根据1942年出台的房租管制法，瑞典每个城市都要成立一个出租房管理委员会。委员会的成员均由市政府任命，一般会长是一名律师，另外有一名房东代表和一名租客代表。由出租房管理委员会来决定每一个出租房的具体房租水平。如果房东收取的房租高于出租房管理处的规定，就会被处罚。国家会根据每个地区的具体情况来允许某个地区某年房租增长多少个百分点。如果一个租客被房东终止租房合同，也是可以上诉到出租房管理处的，出租房管理处有权强制延长租房合同。尤其对于有孩子的家庭，房东想要单方面终止出租合同是几乎不可能的。为了防止有租房中介高价买卖出租合同，租房中介可以收取的中介费也是被严格控制的。

1945年第二次世界大战结束以后，瑞典进入了一段被称为“破纪录年代”（Rekordåren）的政治稳定、经济高速发展的时期。社民党的党魁Tage Erlander在1946年到1969年期间连续出任首相23年，为世界上民主制度下执政之间最长的首相，没有之一。他提出要建立一个“强有力的社会”（det starka samhället），即一个能照顾居民“从摇篮到坟墓”的所有需求的社会。在Tage Erlander的领导下，瑞典实现了一系列“社会民主主义的理想，包括全民退休金、病假补助、儿童补助等。同时，在1947年到1974年之间，瑞典平均每年经济增长高达12.5%。

高速的经济和社会发展也加快了瑞典工业化和城市化的进程，让瑞典城市里原本就紧缺的住房更加紧缺了。为了解决这个问题，瑞典政府在1965年的时候启动了“百万住宅计划”（Miljonprogrammet），目标是在十年时间里建造出来100万套新房子。考虑到当年瑞典的总人口只有800万，百万住宅计划可谓是世界历史上最雄心勃勃的住宅建造计划。然而这个计划才进行到第六年的时候，瑞典的房屋市场就已经从求大于供转为供大于求了，一些新建的房子甚至出现了租不出去的问题。

随着住宅紧缺问题的解决，房租管控也就放松了。在1969年，瑞典进行了重大的房租改革，确定了一直延续使用至今的基于房屋使用价值的房租定价模式（bruksvärdeshyra）。这个是一个有瑞典社会民主主义特色的房租定价模式，既不是政府定价也不是自由市场定价，被认为是全世界是独一无二的“第三条道路”。这个房租定价模式模仿了瑞典劳动市场上的定价模式。瑞典劳动市场是通过雇主协会和工会谈判来确定工资水平的，而租房市场也是通过当地的租客协会和当地的房东协会谈判来确定房租水平。租客协会和房东协会谈判的时候只允许考虑房屋的“使用价值”，比如说房子的大小、装修、隔音、是否有电梯、是否有阳台、是否有防盗门、小区有什么公共设施等。房子的位置和是否有公共交通连接虽然也算“使用价值”的一方面，但是历史上这两点在房租定价的谈判中都没有被重视。如果租客协会和房东协会不能就房租的水平达成协议的话，可以要求租房法庭来介入裁判，租房法庭会通过当地类似的房子的租金水平来确定有争议的房子的租金。

在瑞典跟老板谈过工资或者跟银行谈过利息的人，很多应该都有体会，就是根本不知道有啥好谈的该谈点儿啥。在房租这个事情上也一样，谈判是一门玄学，取决于当地的租客协会以及房东协会的谈判能力，有些地方的房租可能会定价过低，而有的地方会更合理一些。但是绝不会出现定价过高的情况，因为房租价格最终极的裁判租房法庭是不会允许过高的房租出现的。

瑞典当年设计的这个基于房屋使用价值通过租客协会和房东协会谈判来给房租定价的模式的主要的目的并不是要保证市场上房租的公平公正合理，而是要保证租客对住房的“保有权”（besittningsskydd），即租客可以一直在自己租的房子里稳定的住下去，一直住到自己想搬家为止，而不必担心因为房东突然涨房租而无法继续住下去。因为对租客“保有权”的重视，所以在瑞典普遍认为租房和买房的居住的稳定性上是没有什么差别的。买房和租房的主要差别是租房者无法享受到房价上涨的红利。当然，租房者同时也是不必承担楼市泡沫破裂的风险的。

1973年第一次石油危机发生之后，瑞典的战后经济告诉增长时期也结束了，经济增长放缓，民众对长期执政的社民党也慢慢的产生了不满。在1976年，瑞典40年以来第一次选了一名非社民党的首相上台，便是中间党的Thorbjörn Fälldin，瑞典也开始实行一系列减少税收、减少福利、减少政府管制的自由主义政策，期望“自由市场的力量”可以振兴经济。到了80年代，瑞典把信贷管制和外汇管制也都全部放开了，信贷迅速张，大量的钱流入了房地产。

1990年发生了两个大事。一个是瑞典推出了“世纪税改”（Århundradets skattereform ），把税收的重点从收入税改为消费税。这导致了很多之前不必缴增值税的产品和服务都成了必须要缴增值税的了，比如房屋供暖、房屋维护，因为突然被征收了增值税而价格一下子提高了25%，房地产公司出租房屋的成本随之也增加了。另一个是“90年代金融危机”，因为信贷扩张造成的房地产市场泡沫一夜之间被戳破，房价下跌40-50%，短短2年时间里上千个房地产公司倒闭，失业率也迅速从1.5%涨到了8%。金融危机导致了房地产公司融资困难，而且政府也取消了所有的建房补助，因此在接下来的十年时间里瑞典的新房建造完全停滞。

金融危机发生之后，政府开始鼓励租客们把自己租的房子买下来。如果一个小区有2/3的租客愿意一起把房子买下来的话，这些人就可以成立一个“住房合作社”（bostadsrättsförening），然后通过住房合作社把整个小区从租房公司手里买下来。那些不愿意买下房子的人可以继续从住房合作社手里租自己的房子。一般来说，租客买下自己房子的价格都会比房子的市场价值低大约25-30%，因此，对于有能力从银行贷出来房贷的人来说，买下自己租的房子是一笔稳赚不赔的买卖。

这里顺便说一下，瑞典大多数的楼房都是“住房合作社”形式的共有产权住宅，所以在瑞典买楼房是没有房产证（lagfart）的，因为你只是购卖了一个“住房合作社”的股份以及一套房子的永久居住权而已，产权依然属于“住房合作社”。如果你做了不符合“住房合作社”章程的行为，比如扰民、非法出租、非法装修之类的，是可以被强制卖房的。

房租长期定价过低，加上房价的连年上涨，以及政府对出租房转产权房的鼓励，就导致了从上个世纪90年代以来出租房在市场上的比例逐年下降。1990年的时候瑞典的楼房有72%是出租房，而现在只有58%是出租房。出租房的比例减少也就意味着租到房子也更困难了。为了增加出租房的供应，政府之前还出台了严厉的法律限制一手房的二手出租以及一手房合同的黑市买卖，但对一房难求的情况并没有产生太大的影响（在瑞典首都排到一套公租房需要排队多少年？）。而同时买房也并没有变得更容易，因为房价从1997年到2017年也涨了将近600%，再加上政府以防止房地产泡沫为名一再的提高买房的门槛，包括要求付更多的首付以及还更多的本金（北欧模式帮你解读瑞典新的房贷还本金政策），很多年轻人就陷入了租不到房子也买不起房子的境地。瑞典目前290个城市里面的207个都表示它们城市住房紧缺，而同时瑞典90%以上的人口都居住在一个住房紧缺的城市。

为了鼓励房地产开发商建造更多的出租房来解决租房难的问题，瑞典在2006年就改革了房租定价模式，对于新建的出租房实行前15年允许根据“推定租金”（presumptionshyra）定价的模式。这个模式意味着房东协会和房客协会在谈判租金的时候不仅需要考虑房子的使用价值，还要考虑它的开发成本，并且允许合理水平的盈利。

在新的政策下，2019年新建的出租房的年房租每平方米大约是2000克朗（约合1500人民币），也就是说一个70平方米的两室一厅，月租金大约是1.2万克朗（约8740人民币）。在2006年，新建的出租房每平方米的年租金是1211克朗。在实行新的“推定租金”定价模式之后，从2006年到2019年，新建的出租房的租金上涨了65%，而在实行“推定租金”之前，在1997年的每平方米的年租金是950克朗，从1997年到2006年，新建的出租房的租金上涨了27%。租金上涨了之后出租房的建造疑似增加了一些，但并不能确定是不是因为允许提高租金的关系。

新建的出租房往往都在城外比较偏僻的地方，而且租金还高，所以要租到这样一套房还是相对容易很多的，有时候排队3-5年就可以租到一套，相比城里老房子8-12年的排队时间还是人性化不少的。但要租这样高租金的房子房东对收入的要求也会更高，很多房东会要求房客的税前月收入是房租的4倍。

2006年的租金改革还允许房东绕过租客协会直接和房客达成房租协议。在大多数地区，房东和房客直接达成的房租协议和房东和租客协会达成的集体房租协议差距都不太大，但在斯德哥尔摩地区，如果房东直接跟房客谈判房租的话，年房租每平方米可以高达2400克朗（约合1800人民币），也就是说同样的70平方米的一室一厅，月租金就是1.4万克朗（约合1万人民币）了。

房东绕过租客协会直接和房客达成房租协议，这其实就已经是所谓的“市场化房租”了。如果要说和导致瑞典首相勒文被弹劾的“市场化房租”提议有什么不同的话，可能就是现在房客如果对协议的房租不满的话，是可以上诉到租房法庭的，如果租房法庭认为房租过高的话，房东就得降房租。如果是房东协会和租客协会达成房租协议的话，被上诉到租房法庭的几率就小很多了。所以直接跟房客达成房租协议虽然现在已经是允许的，但是对于房东来说是有一定的风险的。

其实大多数房地产商都认为新建的出租房的租金已经没有什么上涨空间了，因为现在的房租已经到了很多民众的最高承受限度了。瑞典一名普通的清洁工或者幼儿园保育员的工资仅为24500克朗，税后1.9万克朗（约合1.4万人民币），而一个70平方米的两室一厅，月租金目前已经高达1.2-1.4万克朗了。所以即使在新建的出租房实行了市场化房租，房租的变化也不会太大。

勒文只是表示有计划在新建的出租房实施市场化租金，而从来没有提过要在旧的已经建好的出租房实行市场化房租。但左派党表示，一旦在新建的出租房开了市场化房租的口子，以后就必然会进一步推行到所有的出租房，造成房租的全面上涨。虽然勒文没有明确说以后去全面市场化，但他一定是这样想的，这件事情以后一定会发生，所以我们必须现在就全力阻止他，把市场化房租的想法扼杀在萌芽状态。

左派党以瑞典的北欧邻居芬兰的经验为例，表示在上个世纪90年代芬兰允许新建的出租房房租自由定价之后，仅仅过了3年就也允许老房子房租自由定价了，随后首都地区的房租在5年之内就迅速上涨了42%。房租上涨之后，芬兰政府花费在房租补贴上的钱也大幅度的增加，芬兰平均每个租客得到的政府房租补贴的数额是瑞典的8倍，如果瑞典的房租补贴也达到这个水平，则意味着每年需要多发放350亿克朗的补贴。这就等于是把纳税人交上来本来应该用于医疗、教育、养老、交通的钱直接送到房地产开发商的口袋里。上涨的房租还会严重影响民众的消费能力，从而限制国家经济的发展。

和芬兰的租房市场相比，瑞典有一个很大的不同就是瑞典不存在政府补贴并限制房租的保障性廉租房。芬兰虽然开放了市场化房租，但市场上大约40%的出租房依然是有大量的保障性廉租房。而瑞典的法律规定，为了保证市场竞争的公平性，瑞典政府是不允许给公营的租房公司特别的补助的，而且必须给他们设置和私营公司一样的盈利要求，所以瑞典公营的租房公司的房子和私营的在房租上并没有大的差别。所以如果房租全面上涨的话，对瑞典社会的影响会比芬兰更大。

以上说的都只是一手出租房，即直接从房屋出租公司租房的情况，瑞典二手出租房的市场虽然名义上房租还是管制的，但实际上已经实现了市场化房租，这个北欧模式之前有介绍（如何在瑞典合法的出租自己的公寓）。

参考新闻：

https://svjt.se/svjt/1942/697

https://www.regeringen.se/4a27d1/contentassets/2beec54f1a0a40749ef6995e8427fa30/hyran-vid-nyproduktion--en-utvardering-och-utveckling-av-modellen-med-presumtionshyra-sou-201765

https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2014/det-svenska-hyressattningssystemet.pdf

若喜欢本文，请点击右下方的“赞”和“在看”！

北欧模式（微信公众号beioumoshi）更多文章：